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调控“表情”依旧 楼市降价风或愈刮愈烈

    楼价大幅下滑,各地楼盘降价的消息不断出现,造成住户“抗议”不断……面对号称史上最严厉的调控政策,房价“hold不住”了。记者对上市房企三季度的业绩进行梳理,在销售量普遍下滑的形势下,迫于近期销售压力,部分龙头房企开打价格战。
  上市房企三季度存量再增

  前三季度过后,调控的影响开始大面积体现到上市企业的财务报表中,上市房企存货高企。截至10月末,沪深两市交易所公布的131家上市房企三季报中,在营业收入和净利润两项核心指标上,前三季度同比增速放缓,第三季度环比大幅下降,其中净利润下降近三成。

  从明细来看,前三季度131家A股上市房企合计实现营业收入2092亿元,同比增长14.4%;合计实现净利润263.8亿元,同比增长14.31%。同时,131家A股上市房企第三季度合计实现营业收入699.58亿元,环比下降8.15%;合计实现净利润73.19亿元,环比下降29.36%。其中,净利润环比下降的企业共77家,占比达58.7%。万科、招商地产、金地集团等一线房企三季度业绩均出现不同程度下滑。

  从存货指标来看,131家房企三季度末存货达9838亿元,较去年同期的6788亿元大增44.93%;同时,131家房企今年6月底存货为8759亿元,第三季度环比增幅达12.31%。积压迹象明显。

  其中,库存最高的前几名房企分别为:万科、金地、招商、首开、滨江集团。这几家房企的库存总额高达4540.7亿元,总量同比增幅高达46.87%,快于行业整体水平。

  值得注意的是,虽然存货合计仍在持续增长,但存货周转率指标显示,今年第三季度房地产企业显然已开始加大促销力度,大部分房企的三季度存货周转率比上半年有了增长,平均存货周转率从今年上半年的0.5697%,上升至今年三季度的0.7367%;而去年三季度上市房企的存货周转率平均值仅有0.52%。分析人士认为,随着年末回款压力的增大,预计在四季度房地产企业的存货周转率会进一步提升。

    调控不可回头

  自2009年12月以来,房地产调控政策可谓是一浪高过一浪,但眼下,在各地降价潮和放松限购令的呼声下,调控政策似乎将慢慢转向风平浪静。

  10月27日,在十一届全国人大常委会第二十三次会议上,对于全国人大常委会财经委员会副主任委员吴晓灵的一番“目前限购政策太严厉”的说法,住房和城乡建设部部长姜伟新的说明是,限购是个行政办法,是不得已而采取的办法,并称“在住房信息完善后将不再限购”。这一说明当即被市场推测为房地产调控放松的信号。但随后国务院的表态击退了这一猜想。

  10月29日,国务院总理温家宝主持召开了国务院常务会议。会议提出,坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任,继续严格实行政策,进一步巩固调控成果。

  清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵近期在2011汇丰财富论坛上则表示,房地产价格的调控不可能走回头路,即使中国经济增长速度再次放缓,也不会对房地产调控政策进行大调整。李稻葵说,中国当前经济格局正在发生变化,过去若干年靠高投资,靠地方政府卖地,靠房地产蓬勃发展的这种比较简单、粗鲁、原始的发展方式已走到尽头,房地产价格不可能再像过去几年那样以每年10%以上的速度上升。

  “房地产价格的调控不可能走回头路,不是因为经济问题,增长速度再往下降我也不认为房地产会重新回到过去的形势。已经出台的限购政策我认为不会轻而易举地缩回去,也可能逐步微调,但不可能很快往回走。中国经济靠卖地、靠房地产价格快速上涨这个发展模式已经过去了。”李稻葵说。至于货币政策,李稻葵表示:“相信未来5到10年都不会有重大放松,会比较谨慎。”

    政策未来难松

  最近一段时间,高层多次表明继续推进房地产市场调控的坚定决心。当地时间11月6日下午,国务院总理温家宝在俄罗斯圣彼得堡表示,房价这一个月已经开始松动,但调控决不可有丝毫动摇,要使房价回归合理的价格。业内人士认为,总理此番表态再度表明,房地产调控短期不会出现松动。在此背景下,房价能否回归合理水平,就成为目前楼市成交能否走出低迷的决定性因素。而随着开发商降价潮的蔓延,楼市已动了真格,预计年底各地可能有更多房源出现实质性降价。

  虽然房价已现降价之势,但调控政策仍然不会放松。瑞银证券首席经济学家汪涛在一份最新研究报告中也指出,即使到2012年一季度,政府也不会放松房地产的相关政策。但他同时认为,到那时会出现明显的宏观政策放松,包括增加财政支出和信贷额度。

  不过,市场也不乏有一些乐观人士。有业内人士认为,中央的调控政策会持续到明年初,因为按照当前态势,随着经济下滑和通胀缓解,经济政策还将持续放松,房地产政策预计到明年一季度将有明显松动,预期年底会有少数城市如期取消限购。

  对于市场对政策微调的诸多猜测,汪涛明确指出,这是面对温和放缓的实体经济、中小企业困境以及依然处于高位的通胀水平,政府为中小企业放松信贷条件、减税并释放了不再继续收紧货币政策的信号。在他看来,政策微调并不是针对房地产市场的。

  据报道,温家宝总理在圣彼得堡谈到国内房地产调控政策时说:“房地产调控,说起来大家已经进行两年了,一些重大的措施都已经出台,特别是大家今年要确保1000万套保障性安居工程的房屋建设,这势必会缓解房价的压力,缓解居民的需求。”温家宝表示,目前房价总的形势还处于僵持阶段,但是这一个月来也开始出现松动。

  温家宝特别强调:“对于房地产一系列的调控措施,决不可有丝毫动摇,大家的目标是要使房价回归到合理的价格。”

  9月份以来,高层多次表明对于继续推进房地产调控的坚定态度。9月,温家宝总理在《求是》杂志发表署名文章指出,“房地产市场调控正处在关键时期,调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。

  专业人士表示,高层近来频频表明继续推进房地产调控的决心,无疑是给当前处于降价风波中的楼市明确了方向。虽然部分开发商目前有一定压力,但政府推进调控的决心坚定,政策短期不会出现松动。预计未来一段时间,房价将进一步向合理水平回归。

  从目前调控政策的实行效果来看,“限购令”和紧缩的房贷政策的确对楼市的成交产生了较大的抑制作用。购房者多抱以观望态度,入市谨慎,使大部分新推楼盘均面临销售困境。但在房地产拐点到来的热议中,深层次的博弈依然激烈。


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