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民革中央:改革或取消当前住房预售制度

    中新网3月8日电中国国民党革命委员会中央委员会在全国政协十一届三次会议上提交提案说,随着房价的飞速上涨,房地产业存在的矛盾和问题也越来越突出。当前,畸高的房价严重脱离经济发展水平和居民购买力。老百姓改善住房的需求和低购买力与高房价之间的矛盾正逐步演化成房地产市场最主要、最尖锐的矛盾,这不仅不利于房地产业的健康稳定发展,而且已经成为影响未来我国国民经济能否健康发展,社会能否和谐稳定的重要因素。
  为促进房地产业规范、稳定发展,提案中提了以下建议:

  一、切实贯彻、落实科学发展观,把加强房地产宏观调控作为改善民生的头等大事来抓。各地政府应树立正确的政绩观,秉持科学的发展观,反对唯GDP论,克服地方政府的逐利倾向和本位主义,把解决好普通群众的住房问题纳入经济社会发展目标责任制。应当明确,政府宏观调控的目标是建立与经济发展水平、居民可支配收入相适应的住房供应体系及价格体系,真正实现1998年住房改革设定的“以经济适用住房为主,商品房、集资和合作建房、廉租房等多层次城镇住房供应体系”的目标。

  二、遏制地价过快上涨。首先,要改革当前税收结构。在当前的税收结构下,地方政府的收入严重依赖土地收入,这种收入结构不改变,很难要求地方政府坚定抑制地价上涨。应尽快改革中央与地方的财政税收关系体制,地价所得收归中央,同时开征的房产税,留地方使用,使地方政府不再以高价拍卖土地、转嫁住宅配套设施来维持地方财政运转。其次,要提高土地供应量。由于受国家18亿亩土地红线的严格控制,因此短期内提高土地供应量的方法只能是最大限度地加快已出让但尚未开发土地的供应,比如加大拆迁力度、杜绝大盘开发、加快现有大盘开发速度、打击囤积土地行为等。政府要屏弃价高者得地的固有模式,让利与民,改善招标办法继续压低出让地价。同时对存量土地转移过程积极监控,对土地转手增加项目成本形成约束。

  三、改变土地出让金收取方式。当前土地出让金构成地方政府的巨额收入,主要是由于70年土地使用权对应的租费一次性收取,建议对居住类用地的土地使用权出让,可改为在土地出让期限内分年度收取。土地使用权出让时,政府向开发商预收开发至销售前的地租。开发商囤积土地,不在预定年限内建房出售的,收取高额的土地空置费用。出售后的土地使用费由房主逐年向政府缴纳,或并入物业税缴纳。

  四、改革或取消当前住房预售制度。住房预售制度本来是一种有利于房地产市场健康稳定的融资制度,但是由于中国房地产市场刚从计划经济中走出来,房地产市场的转轨性及这种制度选择性的移植,从而使得中国住房预售不仅不利于房地产市场,也制造了市场及银行风险。外国的期房销售制度,第一期房销售期订预售合同,开发商只收2%到10%的定金,而现在中国的期房销售是百分之百全款销售。此外,在外国2%到10%的房地产预售款当中,政府规定必须专款专用,而且不到正式销售的时候,开发商拿不到。因此,中国当前的住房预售制度必须改革或者取消。

  五、抑制投机囤地炒房行为,切实稳定房价。通过建立节约集约用地考核制度,制定单位GDP和固定资产投资规模增长的新增建设用地消耗考核办法,使闲置用地过多的城市难以再申请到新的用地指标。同时,运用金融杠杆和财税手段,打击炒房行为。提高多套房产的保有成本,将家庭自住房与投资用房的流通环节税费予以区分,对于满足自住需求的购房者免征流通环节税费,对于一定时间段内倒买倒卖房屋达到多套/次者、购买房屋明显超出自住需求者,取消所得税、营业税的减免和补贴,提高炒房者的过户成本。各银行在个人住房贷款发放方面,可以配合当前征信体系的建立,进一步完善个人住房拥有状况和贷款史记录信息,在此基础上规范住房贷款业务,效法发达国家对个人住房贷款设置差别利率,对明显超出自住需求的适用高利率,提高首付比例,并严格还贷能力审查环节,减少类似“次贷危机”的金融风险发生的几率,抑制投机性购房的贷款发放。


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